NGUYÊN TẮC VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

 

 

Nhân loại đang sống trong điều kiện “nguồn lực có giới hạn”. Kinh tế thị trường luôn hướng tới việc sử dụng hiệu quả nhất các nguồn lực sẵn có. Chính điều này đã thúc đẩy sự phân công lao động trong nền sản xuất hàng hoá, đồng thời cũng là tác nhân lớn làm cho phân công lao động ngày càng sâu sắc hơn, và một trong những kết quả nổi bật của quá trình này là sự xuất hiện hàng loạt nghề nghiệp mới, trong đó có nghề thẩm định giá. ở đây chúng tôi muốn nói đến sự xuất hiện nghề thẩm định giá chứ không phải là công việc thẩm định giá; bởi, nếu nói đến công việc thẩm định giá có lẽ đã xuất hiện từ rất lâu, nhưng nói đến nghề thẩm định giá thì lại chỉ mới bắt đầu.

Chúng ta thường quan niệm rằng: một công việc trở thành một nghề nghiệp khi đáp ứng được các điều kiện sau: thứ nhất, công việc đó được mọi người cần,nhưng mọi người lại không thể tự làm được hoặc nếu có làm được thì cũng không hiệu quả hoặc không có đủ thời gian để làm và người ta sẵn sàng trả tiền cho những ai có thể làm tốt công việc đó; thứ hai, công việc đó đòi hỏi tính chuyên môn cao, không có chuyên môn thì không thể làm tốt được và người ta chỉ trả tiền cho những người đã được xã hội thừa nhận là có năng lực về mặt chuyên môn (có phương pháp, bí quyết hoàn thành công việc một cách nhanh nhất và tốt nhất)– năng lực chuyên môn là cơ sở của việc hình thành tính chuyên nghiệp; thứ ba, có sự xuất hiện các tổ chức, trong đó tập hợp những người làm công việc đó, các tổ chức này vừa mang tính chất của một tổ chức ngành nghề, vừa mang tính chất của một tổ chức có nghĩa vụ về mặt pháp lý đảm bảo uy tín hành nghề… Với nghề thẩm định giá cũng thế, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì nhu cầu về thẩm định giá (mua bán, cầm cố, thế chấp, đầu tư, bảo hiểm, tính thuế…) cũng ngày một tăng theo. Bên cạnh đó, chính sự phức tạp trong đối tượng thẩm định giá, cũng như giá trị rất lớn của các tài sản thẩm định giá đã làm cho hoạt động thẩm định giá trở lên hết sức khó khăn, muốn làm tốt cần phải được đào tạo bài bản (hiện nay ở hầu hết các nước và ngay cả Việt Nam, muốn hành nghề thẩm định giá phải có thẻ Thẩm định viên). Thêm vào đó, để đảm bảo sự phát triển của ngành nghề, đảm bảo uy tín hoạt động, cũng như đảm bảo sự thống nhất tương đối trong hoạt động thẩm định giá… đã làm xuất hiện các tổ chức của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp: tầm cỡ quốc tế (Uỷ ban Thẩm định giá quốc tế- IVSC- thành lập năm 1981), các tổ chức thẩm định giá khu vực (Hội những người Thẩm định giá Châu âu- TEGOVA- thành lập năm 1977, Hiệp hội những người thẩm định giá các nước ASEAN- AVA- thành lập năm 1981…).

ở Việt Nam, hoạt động thẩm định giá cũng đã có những bước phát triển nhất định. Năm 1997, chúng ta gia nhập Hiệp hội những người thẩm định giá các nước ASEAN; năm 1998 trở thành “thành viên thông tấn” của Uỷ ban Thẩm định giá quốc tế; ngày 8/5/2002 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh giá trong đó dành Mục 3, gồm 6 điều quy định cụ thể đối với hoạt động thẩm định giá; ngày 3/8/2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá; ngoài ra Bộ Tài chính cũng đã ban hành hàng loạt Quyết định liên quan đến thẩm định giá: Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC, ngày 24 tháng 02 năm 2004 về việc ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về giá; Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18 tháng 4 năm 2005 về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (tiêu chuẩn 01, 03 và 04) và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC, ngày 01 tháng 11 năm 2005 về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đợt 2 (tiêu chuẩn 02, 05 và 06). Thêm vào đó, các tổ chức có chức năng thẩm định giá cũng liên tục được thành lập và đi vào hoạt động (các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều có trung tâm thẩm định giá, ngoài ra còn vô số các doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá được thành lập mới)… Từ đó có thể thấy, thị trường thẩm định giá bước đầu có những chuyển biến theo hướng tích cực.

 

I. Một số khái niệm cơ bản

 

1. Tài sản

– Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế: tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.

            – Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo Quyết định số 149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính:

“Tài sản: là một nguồn lực:

                  (a) Doanh nghiệp kiểm soát được;     

                  (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp”.

– Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu (Viện ngôn ngữ học, Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà nẵng, năm 2003, tr.884).

Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế – xã hội nói chung, trong quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản:

– Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.

– Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.

– Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.

– Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.

– Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động

 

2. Quyền sở hữu

Quyền sở hữu, gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

– Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản.

– Quyền sử dụng: là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng những lợi ích mà tài sản có thể mang lại.

– Quyền định đoạt: là quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay, để thừa kế… hoặc không thực hiện các quyền đó.

Quyền của chủ thể đối với tài sản là sự quy định về mặt pháp lý, cho phép chủ thể khai thác những lợi ích mà tài sản có thể mang lại. Quyền của chủ thể đối với tài sản mà càng lớn thì khả năng khai thác được nhiều lợi ích từ tài sản càng cao. Vì vậy, khi thẩm định giá, cần phải xem xét đến quyền của chủ thể nói chung, quyền sở hữu tài sản nói riêng hay nói cách khác là xem xét đến tình trạng pháp lý của tài sản.

 

3. Giá trị

Giá trị tài sản biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định .

Giá trị của hàng hoá dịch vụ được tạo và duy trì bởi mối quan hệ của 4 yếu tố gắn liền với nhau: tính hữu ích; tính khan hiếm; có nhu cầu và tính có thể chuyển giao. Thiếu một trong 4 yéu tố đó thì giá trị thị trường của một hàng hoá đó không tồn tại

– Tính hữu ích của tài sản thể hiện ở giá trị sử dụng của tài sản, hàng hoá dịch vụ có khả năng thoả mãn nhu cầu của con người. Tính hữu ích là một trong những đặc tính, một yếu tố cơ bản làm cho tài sản trở nên có giá trị. Nếu một tài sản, hàng hoá chỉ có tính hữu ích, nhưng không có tính khan hiếm và có thể chuyển giao thì giá trị trao đổi cũng không tồn tại.

Đối với từng loại tài sản tính hữu ích có sự khác nhau. Ví dụ đối với cùng một loại bất động sản tính hữu ích cũng có thể khác nhau, có thể làm nhà ở, văn phòng hoặc cửa hàng. Tính hữu ích (giá trị sử dụng) của tài sản nó quyết định đến giá trị của tài sản.

– Tính khan hiếm của tài sản, hàng hoá thể hiện ở khả năng cung ứng không đáp ứng đầy đủ nhu cầu có khả năng thanh toán trên thị trường tại thời điểm hay một thời kỳ nào đó. Tính khan hiếm quyết định tới giá trị của tài sản và có tính tương đối. Trên thị trường sự khan hiếm của tài sản, hàng hoá sẽ có giá cạnh tranh cao hơn .

– Tính có nhu cầu nghĩa là tài sản đó cần thiết cho đối tượng sử dụng. Đây là một khái niệm kinh tế chỉ sự cần thiết, hữu ích nhưng có khả năng thoã mãn nhu cầu trong nền kinh tế thị trường, đó là nhu cầu có khả năng thanh toán, hay cầu của thị trường

Trong nền kinh tế thị trường cầu luôn tỷ lệ thuận với giá trị của tài sản, hàng hoá trong điều kiện nguồn cung không thay đổi. Như vậy giá trị của tài sản, hàng hoá tăng khi nhu cầu tăng và ngược lại

– Tính có thể chuyển giao là một điều kiện quan trọng trong một nền kinh tế có chủ  sở hữu khác nhau (có nhiều thành phần kinh tế), là một yêu cầu có tính pháp lý. Đây là một đặc tính rất quan trọng của giá trị đối với tài sản, đặc biệt đối với bất động sản. Sự chuyển giao không có nghĩa là sự di chuyển về địa điểm, về vật chất mà là sự chuyển giao về quyền sở hữu, quyền sử dụng của  tài sản.

4. Thẩm định giá

– Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính trị giá bằng tiền của một vật, của một tài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.

– Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.

– Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Maketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.

Fred Peter Marrone cũng cho rằng: thẩm định giá thường được mô tả như một “khoa học không chính xác”. Nó được xác định là một khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích. Nó “không chính xác” vì nó chỉ được xem như một ý kiến cho đến khi giao dịch xảy ra, không phải là một thực tế được chứng minh. 

– Theo Giáo sư Lim Lan Yuan – Giảng viên Trường Xây dựng và bất động sản – Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.

– Pháp lệnh giá của Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 định nghĩa: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.

Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận, là:

– Thẩm định giá là công việc ước tính.

– Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.

– Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.

– Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS.

– Xác định tại một thời điểm cụ thể.

– Xác định cho một mục đích nhất định.

– Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.

Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, cần phải có một khái niệm mang tình tổng quát sau:

“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”.

 

5. Giá trị thị trường

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.

Nội dung trên đây được hiểu như sau:

– “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường… ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.

– ” vào thời điểm thẩm định giá…” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản.

– “giữa một bên là người mua sẵn sàng mua…” là người đang có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường. 

– “và một bên là người bán sẵn sàng bán…” là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.

– “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.  

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.

 

6. Giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…

Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó.

 

 

II. các nguyên tắc định giá

1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa  trong những hoàn cảnh kinh tế – xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.

Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.

 

2.Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn  nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những  tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.

Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị của các tài sản khác có thể thay thế .

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán  ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.

 

3. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.  

 

4.Nguyên tắc cung – cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản  thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.

Giá trị của tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản  khác. Sự ảnh hưởng của những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.

 

5. Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản  đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

 

6. Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

 

7. Nguyên tắc cân bằng

Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không.

Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như  vậy.

 

8. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.

Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

 

9. Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.

 

10. Nguyên tắc tuân thủ

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

 

11.  Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.

 

III. Các phương pháp định giá cơ bản

1. Phương pháp so sánh trực tiếp

1.1 Cơ sở lý luận

– Dựa trên giả định giữa giá trị thị tr­ường của những BĐS t­ương tự đã đư­ợc giao dịch với giá trị của BĐS cần định giá có mối liên hệ với nhau.

– Dựa chủ yếu trên trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.

1.2 Các trường hợp áp dụng

– Định giá các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các mảnh đất trống…

– Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai…

1.3 Các bước tiến hành

1.3.1 Đối với máy, thiết bị:

Bước 1:– Tìm kiếm thông tin về máy, thiết bị cùng loại, có thể so sánh được với máy, thiết bị cần thẩm định giá.

Trong bước này thẩm định viên phải xác định được:

– Máy, thiết bị được sử dụng để so sánh phải có cùng nguyên lý hoạt động, đặc tính cấu tạo.

– Máy, thiết bị so sánh phải có giá mua, bán và các chỉ tiêu kinh tế- kỹ thuật liên quan công khai trên thị trường.

– Các đặc tính kinh tế- kỹ thuật chủ yếu của máy, thiết bị so sánh cần xác định: tên hãng sản xuất; kiểu dáng, sê ri; thời gian sản xuất, thời gian đưa vào sử dụng; hãng quốc gia sản xuất; công suất, tuổi thọ kinh tế; mức độ hao mòn…

Bước 2- Kiểm tra hiện trạng

Bước 3- Xác định đặc trưng kinh tế kỹ thuật cơ bản nhất của máy, thiết bị.

Bước 4- Tính toán tìm ra giá máy, thiết bị cần định giá.

1.3.2 Đối với bất động sản:

   Bư­ớc 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS đư­ợc giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá:

                  – Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng…

            – Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thư­ớc, qui mô lô đất; hình dáng; vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi tr­ường xung quanh.

            – Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác (gara, nhà phụ, đ­ường đi, các bức t­ường xây, hàng rào, phong cảnh, cây xanh…).

                  – Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch.

            – Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị tr­ường: khả năng tài chính, ph­ương thức thanh toán và điều kiện ng­ời bán tự nguyện và ng­ười mua tự nguyện.

                  – Qui hoạch…

   Bư­ớc 2. Lựa chọn ít nhất 3 BĐS tương tự để so sánh. Thẩm định hiện trạng bất động sản (bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá)

   B­ước 3. Phân tích và điều chỉnh:

            Phân tích: Bất động sản so sánh và bất động sản thẩm định giá về các mặt như­ tính pháp lý, kỹ thuật, môi trư­ờng xung quanh, giá bán và các điều kiện thị trư­ờng tại thời điểm bán. Phân tích thị trư­ờng thời điểm thẩm định giá: cung cầu, động thái ngư­ời mua – bán, lực l­ượng tham gia thị tr­ường

            Điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh bằng cách lấy BĐS thẩm định giá làm chuẩn. Những yếu tố hiện diện ở BĐS thẩm định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm và ng­ược lại.

   B­ước 4- ­ước tính giá trị của BĐS mục tiêu

1.4 ưu, nhược điểm.

– ưu điểm:

+ Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị;

+ Có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công nhận;

+ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác.

– Nhược điểm:

+ Không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được.

+ Các thông tin thường mang tính chất lịch sử

 

2. Phương pháp thu nhập

2.1 Cơ sở lý luận

– Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích t­ương lai: cho rằng giá thị trư­ờng của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng t­ương lai có thể nhận đ­ược từ tài sản đó.

– Hoàn toàn có thể xác định đư­ợc dòng lợi ích tư­ơng lai mà tài sản tạo ra.

2.2 Các trường hợp áp dụng

– áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư­ để lựa chọn ph­ương án đầu t­ư.

– Định giá những tài sản mà có thể dự tính đư­ợc thu nhập ròng các năm tương lai.

2.3 Các bước tiến hành

B­ước 1: ước tính thu nhập hàng năm của tài sản.

B­ước 2: ­ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm. Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta đ­ược thu nhập thuần hàng năm.

B­ước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán.

B­ước 4: áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần định giá.

2.4 Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập

2.4.1 Đối với những tài sản mang lại thu nhập vĩnh viễn:

áp dụng công thức (1) hoặc công thức (2):                

           (1)                                                 (2)

Trong đó:

   – V: giá trị hiện tại của thu nhập trong t­ương lai

   – A: thu nhập ròng từ BĐS

   – i: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, hoặc chi phí cơ hội của vốn)

   – YP: (Year’s Purchase) là nghịch đảo của i và đ­ược gọi là số nhân, số nhân thể hiện giá trị hiện tại của 1 đồng vốn/năm.

2.4.1 Đối với những tài sản mang lại thu nhập có thời hạn:

a. Thu nhập ròng thu được đều nhau hàng năm:

 
   

 

 

 

Trong đó:

– V: giá trị của tài sản

– A: thu nhập ròng hàng năm

– T: Giá trị thanh lý năm n

– n: số năm hoạt động

– i: tỷ lệ lãi đòi hỏi

b. Thu nhập ròng thu được không đều nhau hàng năm:

Công thức tổng quát sau:

 

 

Trong đó:

– V: Giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai và cũng bằng giá trị thị trường hiện hành của tài sản.

– At: Thu nhập ròng trong tương lai ở năm thứ t.

– T: Giá trị thanh lý năm n

– i: Tỷ lệ chiết khấu, (tỷ lệ vốn hoá).

– n: Thời gian nhận được thu nhập

2.5 ưu, nhược điểm.

– ưu điểm:

+ Đơn giản trong áp dụng;

+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được.

– Nhược điểm:

+ Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…

+ Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai.

+ áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định.

+ Trong khi hiệu quả của tài sản trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng.

 

 

3. Phương pháp chi phí giảm giá

3.1 Cơ sở lý luận

– Dựa trên giả định rằng giá trị của tài sản cần định giá có thể đ­ược đo bằng chi phí làm ra một tài sản tư­ơng tự và coi đây nh­ư là một vật thay thế.

– Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế.

3.2 Trường hợp áp dụng

– Định giá các tài sản không có chức năng sinh lời, các tài sản chuyên dùng, đơn chiếc;

– Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu;

– Thư­ờng đư­ợc dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các ph­ương pháp định giá khác.

3.3 Các bước tiến hành

B­ước 1- ­ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như­ miếng đất đó là đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. (đối với bất động sản)

B­ước 2- ­ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những công trình hiện có trên miếng đất (đối với bất động sản). ước tính chi phí tạo lập và đưa vào sử dụng một máy, thiết bị mới, cùng loại, có tính năng kỹ thuật tương tự (đối với máy, thiết bị).

B­ước 3- ­ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của tài sản xét trên tất cả mọi nguyên nhân.

B­ước 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí thay thế, chênh lệch thu đư­ợc là  giá trị hiện tại của tài sản.  

B­ước 5- Cộng giá trị (Bư­ớc 1) với chi phí giảm giá (B­ước 4), sẽ đ­ược giá trị ước tính của BĐS cần định giá.

3.4 ưu, nhược điểm.

– ư­u điểm:

+ Sử dụng để định giá các tài sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt;

+ Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trư­ờng để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi ích t­ương lai mà tài sản mang lại.

– Như­ợc điểm:

+ Cũng có những hạn chế của ph­ơng pháp so sánh trực tiếp.

+ Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận ch­ưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.

+ Việc ­ước tính giảm giá tích luỹ mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan.

+ Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật và phải có kinh nghiệm.

 

4. Phương pháp thặng dư

4.1 Cơ sở lý luận

Ph­ương pháp thặng d­ư đư­ợc xây dựng dựa chủ yếu trên nguyên tắc “đóng góp” và nguyên tắc “dự kiến dòng lợi ích tư­ơng lai”, tức là, giá trị hiện tại của BĐS (giá trị ch­ưa đư­ợc phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ư­ớc tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.

4.2 Trường hợp áp dụng

Đối t­ượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Các BĐS này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo.

4.3 Các bước tiến hành

B­ước 1: Xác định ph­ương án sử dụng hiệu quả nhất của BĐS.

B­ước 2: ­ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.

B­ước 3: ­ước tính tổng số chi phí phát triển.

B­ước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành cho đất.

4.4 ưu, nhược điểm.

– ­ưu điểm:

+ Để định giá các BĐS có khả năng phát triển.

+ Thích hợp để đ­a ra mức giá khi tham gia đấu giá.

+ T­ư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (cho thuê) tối thiểu

– Như­ợc điểm:

+ Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.

+ Mọi ­ước tính về chi phí và giá bán cũng nh­ư giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị tr­ường.

+ Phư­ơng pháp này th­ường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền.

 

5. Phương pháp lợi nhuận

5.1 Cơ sở lý luận

– Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi nhuận có thể thực hiện được do hoạt động của tài sản đó mang lại: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp.

– Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích t­ương lai:

5.2. Các trường hợp áp dụng

Phương pháp nàyg áp dụng trong việc thẩm định các tài sản mà việc so sánh với những tài sản giống nhau hoặc tương tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.

5.3 Các bước tiến hành

Quá trình tiến hành phương pháp này bắt đầu bằng việc ước tính tổng các thu nhập, sau đó trừ đi những chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập đó, trừ tiếp khoản thu hồi vốn và lãi trên vốn mà người sử dụng tài sản nhận được từ hoạt động đầu tư vốn của họ, và trừ tiếp số tiền thưởng công cho nhà kinh doanh vì rủi ro và sự tháo vát của người đó.

Số dư còn lại sẽ được chuyển hoá thành vốn theo một tỷ lệ vốn hoá rút ra được từ phân tích các tài sản tương tự hoạt động trên thị trường để tính ra giá trị thị trường của tài sản.

5.4 ưu, nhược điểm.

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tạo ra lợi nhuận.

Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định giá phải có kiến thức vững vàng về các loại hình kinh doanh. Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành tài sản đó.

 

 

Để lại bình luận

Gửi phản hồi

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Log Out / Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Log Out / Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Log Out / Thay đổi )

Google+ photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google+ Log Out / Thay đổi )

Connecting to %s

%d bloggers like this: